La résidence étudiante fait partie des investissements en location meublée les plus porteurs. Elle génère des rendements avoisinant les 5% par an et produit des loyers stables. Ces derniers sont issus du gestionnaire et sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devenez en effet un micro-entrepreneur dès lors que vous investissez dans une résidence étudiante, du fait de votre statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce qui vous donne accès à une très intéressante fiscalité.
Le statut LMNP et les régimes associés
En étant un loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour l’un des deux régimes suivants : le réel d’imposition ou le micro BIC.
- le réel d’imposition : pour déduire des charges et des amortissements
C’est le régime le plus avantageux, car permet de réduire une importante partie de votre IR, voire de le gommer en totalité et ce, sur plusieurs années. Cette carotte fiscale est obtenue grâce à la déduction des charges pendant la première année, puis celle des amortissements sur les années suivantes. Il s’agit d’une dotation aux amortissements qui est calculée sur l’immobilier et sur le mobilier, et dont l’excédent est reporté sur les exercices suivants. Ces déductions s’opèrent sur les recettes locatives.
Les charges déductibles sont les suivantes : l’entretien et les petites réparations, les honoraires d’agence, les charges de copropriété, les assurances, les factures d’énergie, les impôts et taxes (taxe d’habitation, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises), les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, le téléphone et l’internet, de même que les frais de notaire.
En ce qui concerne les dépenses amortissables, celles-ci sont les suivantes : les travaux effectués et permettant de valoriser le bien, l’acquisition du mobilier et des équipements, de même que les gros travaux. Le bien immobilier lui-même fait aussi l’objet d’une dotation aux amortissements, ce qui n’est cependant pas le cas pour le terrain.
Si vous avez acquis une résidence neuve, vous avez aussi la possibilité de récupérer la TVA de votre acquisition. C’est le Trésor public qui réalise un virement en votre faveur une fois les démarches effectuées et ce, par le biais du formulaire 3519. Le délai de virement est, en principe, de 15 jours après réception de ce document.
Pour profiter du régime réel d’imposition, vos revenus locatifs doivent être supérieurs à 70 000 euros/an.
- le micro BIC : pour déduire un abattement de 50%
Le micro BIC est un régime forfaitaire et qui se caractérise par la déclaration des recettes uniquement (et non des charges et des amortissements comme dans du réel d’imposition). Un abattement forfaitaire de 50% vient déduire les recettes locatives. Le micro BIC s’applique dès lors que votre chiffre d’affaires n'excède pas les 70 000 euros/an.
Si vous investissez dans le neuf, vous avez la possibilité de souscrire au Censi-Bouvard qui peut être combiné avec le micro BIC. Dans ce cas, sachez que vous devez vous engager sur une durée de 9 ans afin de profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire qui est de 11%.
L’avantage du statut de LMNP : pas de contrainte d’engagement
L’investissement en location meublée est non seulement plus avantageux que celui de la location nue en termes de qualité des loyers et des rendements. Il est aussi plus intéressant du fait de l’absence de contrainte d’engagement, comparé aux autres dispositifs défiscalisants qui nécessitent de verrouiller son investissement sur une durée minimale imposée par la loi. Par conséquent, il est possible de sortir d’un investissement en résidence étudiante à tout moment.
Notons que les seules contraintes pour jouir de ce statut fiscal est de vous enregistrer auprès du greffe du Tribunal de commerce ou du Centre de formalités des entreprises.
