Savez-vous que vous avez la possibilité de réaliser un investissement immobilier particulièrement intéressant en termes de fiscalité, en investissant en nue-propriété ? Il s’agit de réaliser le montage juridique du démembrement dont les termes relatifs à la durée sont déterminés d’un commun accord par deux individus qui s’associent : l’usufruitier, d’une part, et le nu-propriétaire, d’autre part.
Investir à deux et se départager les droits de la pleine propriété
Tout de suite un exemple pour expliquer le mécanisme du démembrement immobilier.
Pierre et Anna sont père et fille et souhaitent réaliser l’acquisition d’un coquet petit chalet à la montagne. Tous deux financent alors l’acquisition du chalet et conviennent de l’application du montage du démembrement viager. Ainsi, Pierre jouit de l’usufruit et Anna de la nue-propriété :
- Pierre a le droit d'utiliser le chalet à sa guise jusqu’à son décès. Il est aussi libre de le mettre en location s’il le souhaite, et d’encaisser les revenus qui en proviennent.
- Anna détient les murs du bien et acquiert la pleine propriété à terme, c’est-à-dire lorsque la durée du démembrement arrive à expiration. Cela correspond au moment du décès de Pierre.
Il se pourrait que le démembrement soit conclu de manière temporaire. Voici un autre exemple : Pierre et Christophe sont deux frères qui réalisent l’acquisition d’un appartement parisien. Ils choisissent la durée de démembrement de 10 ans. Pierre étant l’usufruitier et Christophe le nu-propriétaire, le bien revient en pleine propriété à ce dernier après 10 ans de détention.
Quels sont les avantages fiscaux issus du démembrement ?
En dissociant la nue-propriété de l'usufruit, le démembrement représente une ouverture à de nombreux avantages fiscaux, notamment pour le nu-propriétaire. Si l’on se réfère aux deux exemples susmentionnés, Anna et Christophe ne perçoivent aucun revenu locatif pendant la période de démembrement et ne sont pas imposables aux revenus fonciers. De même, ils ne détiennent pas la pleine propriété et sont ainsi exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) – toutefois jusqu’au remembrement.
Autres points avantageux à acquérir un bien en démembrement
La réduction du prix d’achat fait partie des autres atouts issus de ce montage juridique. En effet, les prix d’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit sont nettement inférieurs au prix appliqué en pleine propriété. Ce, étant donné que les deux parties ne profitent que partiellement de cette dernière (l’usufruit pour le premier et la nue-propriété pour le second). Cela permet, par ailleurs, de réduire les frais de notaire et les droits de mutation.
Pour le nu-propriétaire, un autre atout de taille est également à considérer : la valorisation du bien au fil des années et le potentiel de plus-value à la revente. Reprenons l'exemple ci-dessus :
Anna a acquis le chalet à 205 000 euros (tandis que sa valeur initiale est de 485 000 euros). Le démembrement est viager et l’usufruit ne s’éteint qu’après 25 ans, au décès de son père. Anna récupère la pleine propriété du chalet dont la valeur initiale est de 485 000 euros. Or, tout au long de cette période du démembrement, le chalet a eu le temps de prendre de la valeur et est estimé à 590 000 euros au moment du remembrement. Anna décide de le revendre. Ainsi, elle tire profit d’une plus-value comme suit : 590 000 euros - 205 000 euros, soit 385 000 euros.
Rappelons que la récupération de l’usufruit par le nu-propriétaire se fait automatiquement, sans avoir à payer de frais de transfert ou autre droit de transmission. Toujours est-il que la durée de l'usufruit est un élément crucial à considérer. Plus elle est longue, plus les avantages fiscaux en faveur du nu-propriétaire sont substantiels. Cependant, toujours bien évaluer cette durée par rapport à ses objectifs personnels et à sa stratégie patrimoniale globale.
