La loi Pinel s’applique aujourd’hui pour des appartements au sein d’un logement collectif, et il se révèle parfois intéressant de proposer de la colocation pour des T4 et des T5. En revanche, la sous-location demeure une question épineuse. Dans cet article, nous verrons les avantages et les inconvénients de la colocation. Nous expliquerons ensuite pourquoi la sous-location se présente comme étant non éligible à la loi Pinel.
Les avantages de la colocation
La demande locative en colocation est tout aussi importante que celle pour la location classique. Elle séduit toutes les classes d’âge. Le taux de remplissage est donc élevé.
Par ailleurs, les loyers sont plus intéressants, sachant qu’ils sont pris en charge par plusieurs colocataires. La loi Pinel exige la prise en compte d’un certain plafond en fonction des ressources du locataire. Ainsi, pour une location simple d’un T3, T4 ou T5, les loyers seront plafonnés sur la base des ressources d’un seul locataire. En revanche, dans le cas de la colocation, ce seront celles de plusieurs colocataires qui seront considérées pour évaluer le plafonnement. Ce qui améliorerait ainsi le rendement de l’investissement.
Notons aussi les points forts en ce qu’il s’agit des risques locatifs. Les loyers étant supportés à plusieurs, le paiement est garanti en cas de départ de l’un d’entre eux. Ce qui limite les risques de vacance locative. À noter, par ailleurs, que l’engagement de l’investisseur est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui lui permet de profiter des taux de défiscalisation (qui sont fonction de la durée d’engagement susmentionnée, de même que du dispositif : Pinel classique ou Pinel Plus).
Quels inconvénients pour la colocation ?
C’est en cas de désaccord ou de relations conflictuelles des colocataires que la loi Pinel présente des inconvénients. C’est un bail individuel qui est signé, et le départ de l’un d’entre eux a pour conséquence une baisse des loyers perçus. Notons que les colocataires restants ne sont pas tenus de supporter la part de celui qui résilie son bail. Afin de maintenir un bon rendement, la recherche d’un nouveau colocataire est donc requise.
À noter également la prise en charge de travaux plus fréquents, puisque le logement est loué à plusieurs. Les usures sont donc plus importantes, ce qui peut générer un certain déficit si non évalué à l’avance.
La sous-location : en principe interdite en loi Pinel ?
Intéressons-nous à présent à la sous-location : mieux vaut éviter de courir le risque d’une non-éligibilité, nous vous expliquons pourquoi. La loi stipule que le logement doit être occupé à titre de résidence principale du locataire. De même, la cession du bail n’est pas autorisée. Le locataire ne peut pas devenir “bailleur” à son tour, en effet, sachant que les loyers appliqués tiennent compte d’un plafond par rapport aux ressources de ce dernier. Or, en percevant des loyers provenant de la sous-location, ses ressources se trouvent modifiées et remettent en cause les critères d’éligibilité..
Seul l’investisseur propriétaire peut faire louer le bien pendant toute la durée de son engagement Pinel, en raison des avantages fiscaux qui lui reviennent, soit une réduction fiscale de 12%, 18% ou 21% (pour le Pinel Plus) et de 10.5%, 15% ou 17.5% (pour le Pinel classique 2023). Lorsque la période d’engagement touche à sa fin, le propriétaire bailleur peut alors alors éventuellement autoriser la sous-location.
Pendant l’engagement Pinel, si le locataire a mis en sous-location l’appartement sans l’accord du propriétaire bailleur, ce dernier a le droit de résilier les baux, voire réclamer des dommages et intérêts. Bien veiller à inclure la clause y afférente dans le bail locatif.
