Le succès des résidences seniors ne se dément pas. La population française vieillit et la demande pour ce type de logement ne cesse de croître. On estime que le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans va doubler d'ici 2050. Cette croissance est due à plusieurs facteurs, dont l'augmentation de l'espérance de vie et le souhait des seniors de vivre dans un environnement adapté à leurs attentes. De plus, le nombre de lits disponibles dans les établissements d'accueil pour personnes âgées est structurellement insuffisant pour répondre à la demande en hausse. Ce qui génère un boom du chiffre d’affaires pour les résidences seniors, de même que pour les EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes).
Les points forts des résidences seniors
Les résidences seniors sont une ouverture à de nombreux avantages pour les personnes âgées. Elles leur permettent de séjourner dans un cadre sécurisé et adapté à leurs besoins. Elles bénéficient de services à la personne, entièrement personnalisées. De plus, elles profitent d'une vie sociale active et demeurent autonomes le plus longtemps possible grâce à la qualité de vie : épanouissement, partages, activités et loisir permettant d’échapper à la dépression et au stress.
Par ailleurs, le marché est en pleine croissance, annonçant un avenir prometteur pour ces types d’hébergement à très forte demande locative. Le rendement est attractif : 4% à 4.8% par an. Le taux d’occupation est stable et l’investissement donne droit à des avantages fiscaux intéressants issus du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Une gestion déléguée à un professionnel
Parmi les autres points forts de la résidence senior : la gestion est endossée par un professionnel. En effet, il s’agit pour l’investisseur d'acheter un appartement auprès du gestionnaire de résidence. Le mobilier et les équipements sont pris en main par ce dernier, de même que la mise en location. L’investisseur perçoit alors les loyers, conformément aux termes du bail commercial qui est le document contractuel le liant avec le gestionnaire pendant toute la durée de la détention du bien. Si l’investisseur décide une sortie d’investissement, il revend son appartement tel quel, avec les locataires, le bail commercial et le gestionnaire : le tout constitue un lot indivisible.
Comment investir dans une résidence seniors ?
Il existe plusieurs façons d'investir dans une résidence seniors :
- acheter un appartement au sein de la résidence elle-même : il s’agit de l’option classique pour investir directement et profiter pleinement des loyers. Attention cependant au coût assez élevé de l’investissement par rapport aux autres options telles que l’investissement via la pierre-papier, tel que nous le verrons ci-après
- investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) spécialisée dans les résidences seniors. L’investisseur n’achète que le “papier”, c’est-à-dire des parts de SCPI. Il perçoit alors les dividendes calculés sur le nombre de parts souscrites
- Investir dans un OPCI FILM (organisme de placement immobilier collectif adossé à des fonds d’investissement en location meublée). Ce placement est aussi spécialisé dans les résidences seniors. Même concept que pour les SCPI, sauf que les OPCI sont plus diversifiés en termes de composition du portefeuille, du fait qu’ils contiennent des valeurs mobilières.
Conseils pour investir dans une résidence seniors
Notez que plusieurs critères sont à analyser de près pour réussir votre investissement. Il s’agit avant tout de sélectionner le bon gestionnaire, ainsi que le bon programme. Assurez-vous que la résidence jouit d’un emplacement de qualité, de préférence dans une région à forte concentration de seniors.
Sachez également qu'en étant un loueur LMNP, vous avez la possibilité de défiscaliser grâce au micro BIC ou au régime réel d’imposition. Demandez conseil à votre expert-comptable LMNP et réalisez toutes les simulations nécessaires afin de dégager votre rendement net de fiscalité.
